Блог

   Попадна ми анализ на договора за аренда от проф.,д.ю.н. Методи Марков, който много добре изяснява основните моменти и проблеми при регламентацията на тези отношения, които са специални спрямо общата регламентация на договорите и съответно се прилагат те , а не общите разпоредби. Договора за  аренда е регламентиран в Закона за аренда в земеделието  и неговите особености са следните:

А1. Договорът е  дългосрочен – за повече от 5г.без ограничение на максималния срок.

А2.Договорът може да се сключи само с някои от съсобствениците и ще важи за всички съсобственици. Дори съсобственик с 1/100 ид.част може да сключи такъв договор. При конкуренцията между множество сключени договори от различните съсобственици законът дава защита на арендатора, чийто договор е бил вписан по–рано в имотния регистър. Дори за извършване на строежи в имота не е нужно съгласието на всички съсобственици, а само на арендодателя – само на съсобственика, който е сключил договора. Съответно само той има право да прекрати договора и да претендира обезщетение за вреди от арендатора. Само сключилия договора.

А3. Другите съсобственици нямат право дори  да искат плащане на арендното възнаграждение от арендатора. Имат право да го искат само от съсобственика, сключил договора и то след като го получи от арендатора.

 Има известна житейска логика в тези разпоредби доколкото земеделските имоти обикновено са собственост на много лица, повечето от които нямат желание да се занимават с управлението им, като го предоставят на един или няколко съсобственици, със или без формално упълномощаване.

   Тази логика обаче създава и лесни възможности за злоупотреби, а за жалост законодателят не се е погрижил да ги минимизира. Възможните негативни проявления са следните:

Б1.„Размерът на арендното плащане може да е привидно уговорен, така че съсобственикът да получава многократно по-голям “бонус” за това, че е сключил неизгодната сделка. Останалите съсобственици биха могли да искат от него припадащите им се части от официално уговореното арендно плащане, което е много вероятно да е една незначителна сума. Какво друго остава на тези съсобственици, освен да бъдат принудени да се разделят със своите дялове. Това би било едно недопустимо посегателство върху частната собственост.“

Б2. Понеже землищата се обработват от 1-3 арендатори може да се създаде монопол или негласен картел и собствениците да бъдат принудени да отдават земите си при условия, които ги ощетяват.

Б3. Ако няма договор с арендатор е трудно и почти невъзможно е да се докаже, че арендатор обработва определени земи  и да се осъди да предаде владението и да плати съответно обезщетение за ползването. Това произтича от естеството на земеделската работа – тракторист работи на полето, но за кой работи – не се знае и той не казва. А в повечето случаи собствениците живеят в други населени места, не са на полето по време на земеделските работи,  дори не знаят кой ги е извършил и т.н. Самите съдебни процеси са бавни, продължават с години и изискват много време, енергия и финанси, като при загуба на делото щетите са значителни.

     Тези увреждания се вършат толкова лесно и са толкова трудни за санкциониране, че се прилагат като правила за поведение и ощетените граждани не реагират, знаейки че закона не им предоставя защита.

     Затова предлагам следни промени в законите :

 С1.В Закона за аренда в земеделието се създава чл.5:

„Всеки от съсобствениците може да поиска съдът по реда на чл.32а от Закона за собствеността да определи размера на арендата и другите условия на бъдещия договор, по който не постига съгласие с кандидата за  арендатор и/или с другите съсобственици. По този ред собственик може да иска и изменение на размера на арендата и други условия на вече сключен договор.“

 Тази промяна е наложителна за да бъде защитен всеки собственик от ощетяващи го клаузи в договорите. Дава се възможност съдът като арбитър да преценява клаузите на договора в съответствие с принципите на справедливост, равнопоставеност и морал.

 С2.В Закона за собствеността се създава чл.32а:

„ал.1 Ако иска по чл.32 ал.2 е за определяне на по-голяма аренда или по-добри други условия по договор за аренда по делото се конституират като ответници другите съсобствениците и арендатора. Арендатора може да предложи по-добри условия от уговорените в договора или да се съгласи на условията в исковата молба. Ако няма съгласие между страните съдът определя условията и периода, за който важат, като периода може да е от сключване на договора за аренда.

ал.2 . Ако с решението се прекратява договора с арендатора, то се приема, че собствениците са влезли във владение на имотите считано от 01 октомври същата година – ако решението е влязло в сила преди 01 октомври, и от 01 октомври следващата година  – в останалите случаи. Във втория случай отношенията между страните са съобразно новите условия, определени в съдебното решение освен ако страните не решат друго с единодушие.

ал.3 Това решение се вписва в съответната служба по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.“

 Създаването на нов чл.32а е наложително, защото основната разпоредба на чл.32 не отчита спецификите на договора за аренда и не може пълноценно да отговори на изискванията, поставени от тези специфики.

  Втората алинея е съществена от гледна точка на това, че обезсмисля воденето на иск по чл.108 ЗС и съответно преодолява рисковете , визирани в т.Б3. Създава се необоримата презумция, че собствениците са влезли във владение и затова не е нужно да водят процес за предаване на владението. Тази норма ще спести на гражданите скъп и много рисков процес. Датата 01 октомври е важна, защото от нея почва да тече новата стопанска година съгласно §2 т.3 от ЗАЗ.

  Първата алинея дава възможност на всеки съсобственик по всяко време да иска изменение на договора ако счита, че го ощетява. Това е наложително защото с времето условията се променят, а и не е задължително той да е сключил този договор. Може въобще да не е уведомен за от съсобственика, водил преговори и сключил договор с арендатор.

 С3. В Граждански процесуален кодекс се създава чл.310 ал.1 т.5:

„5. Искове по чл.32а ЗС. Призовки и съобщения до арендатора се изпращат за обявяване по партидата му в ТР освен ако не ги получи в съдебно заседание или по друг начин преди изпращането. Нередовното призоваване на другите съсобственици на имота освен ищците не е основание за отлагане на делото. ”
Идеята е исковете да се разглеждат по бърза процедура по чл.310 и следващи ГПК с призоваване основно на ищците и арендатора. Присъствието на другите съсобственици не е задължително след като не са подали иск и по тази причина не считам присъствието им за задължително. Затова предлагам включване на тези искове към тази процедура, като второто и третото изречение създават едни специални бързи регламентации за призоваване, които не са налице за другите искове по чл.310 ГПК.

 Тези промени предлагам засега. Не са перфектни, вероятно на вас ще дойдат по-добри идеи. Важно е да започнем да мислим върху проблемите и да надграждаме изграденото от други. Така аз се опитах да допълня нещо към анализа на проф. Марков.