Блог

   Масово използван договор, при който кандидат-купувач плаща на агенция или собственик определена сума за три неща:

– да получи личните данни на собственика и точна информация за имота за да може да извърши проверка на собствеността на имота.

– в определен срок да се сключи предварителен или направо окончателен договор за продажба на имота при цена и условия, определени в договора за стоп-капаро.

– агенцията /или собственика/ да спре да предлага имота и да води преговори с други кандидат купувачи за определен срок /10-20 дни/, в който да се сключи предварителен или окончателен договор.

   На теория кандидат-купувачът плаща за да получи информация, от която да прецени дали да купи имота, но на практика сключва предварителен предварителен договор или основна част от предварителния и окончателния договор, защото в договора за стоп капаро се уговарят основните неща от предварителния и окончателния договор – страните по сделката, цена на имота, срок за плащане на капарото и окончателната цена,срок за изповядване на окончателния договор,при кой конкретен нотариус и т.н.

   Защо този договор е „на тъмно“ – защото при сключването му никой не знае дали другата страна може да изпълни задължението си и какво ще изпълни:

– продавачът не знае дали купувачът има възможност да купи имота със собствени средства или чрез кредит, но му предоставя лични данни и спира да преговаря с други кандидат-купувачи.

– агенцията не знае дали ще се сключи предварителен договор и ще получи възнаграждение, а преустановява предлагането на имота.

– купувачът не знае дали наистина продавачът е собственик  на имота,дали имота не е обременен с тежести и дали не съществуват други проблеми, при знанието на които той не би купил имота. Плаща „на доверие“ на съвсем непознати хора.Да не говорим за случая, при който плаща стоп – капаро на агенция и в договора се съгласява сумата да остане за агенцията дори ако не се сключи предварителен договор по вина на продавача или по друга причина.

   А ако договора се сключва с агенция, то собственика е свободен да предлага имота на други лица и да сключва предварителен и окончателен договор с тях. Стоп – капарото не спира и предлагането на имота от агенцията, а само се разчита на „честна дума“, че агенцията няма да разговоря с друг кандидат, независимо че имота продължава да е в сайтовете за продажба.

    Защо се появи и разпространи този договор до степен почти на задължителност при сделките с недвижими имоти? По няколко причини:

1. За 5-10 пъти по-малка сума от капарото купувачът има възможност да проучи имота и да е наясно дали си заслужава да го купи.

2.Неприемливо е продавачът да предоставя своите и на имота лични данни на  случайни хора, а предоставянето на стоп – капаро е някаква гаранция, че този човек наистина се интересува от сделката.А ако получи по-добра оферта в срока на договора за стоп капаро дължи връщане само на стоп капарото, а не на двойния му размер, каквото задължение би имал при предварителен договор.

3.Агенцията също има интерес с оглед защита на личните данни на продавача и понеже даването на стоп капаро представлява сериозен ангажимент за сключване на окончателен договор.

                                                                                     Добрата новина:

   Възприемането на имотите като най-сигурна инвестиция води до постоянно увеличение на техните цени и до възможността продавачите да налагат своите изисквания за продажбата, включително за стоп капаро и неговия размер.

   Това не пречи купувачите да имат активно поведение при преговорите, включително при клаузите на договора за стоп – капаро и да отстояват своите интереси, предлагайки условия, които са в техен интерес и отхвърляйки предложения, които биха ги ощетили. Въобще при преговорите за сделка винаги има възможност за още, и още, и още.