Блог

ВКС е разпоредил издаване на тълкувателно решение по въпроса:

„Налице ли е заобикаляне на закона по чл.26, ал.1, пр.2 ЗЗД, когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици по чл.33 ал.1 ЗС.”

 Няма какво да се лъжем – това е практика от много години, защото е непрактично да се издирват другите съсобственици, да им се правят писмени предложения, да се синхронизират изявленията и становищата на всички или да се води 10-15г. съдебна делба. Особено когато има много съсобственици с малки идеални части и повечето от тях отдавна са се дезинтересирали от имота,не е ясно къде живеят и т.н.

 Това действително беше съзнателно заобикаляне на закона и ако ВКС го постанови в ТР, то този негов акт ще е задължителен “за органите на съдебната и изпълнителната власт, за органите на местното самоуправление, както и за всички органи, които издават административни актове.” /чл.130 ал.2 ЗСВ/.  Следователно – ТР ще е задължително и за всички съдилища по неприключили досега съдебни производства или за бъдещи процеси.

Ако се приеме,че сделката, предмет на ТР е нищожна значи няма сделка и имота още е съсобствен между първоначалните съсобственици. Защото нищожната сделка не поражда правни последици, не прехвърля собственост в случая.

Надарения /и купувач впоследствие/ може да се брани с довода,че прехвърлените му идеални части е придобил по давност, не чрез сделките, които се атакуват. Разумно би било да направи това, защото практиката е приела,че не може да придобиеш един имот на две основания. И след като сделките най-вероятно ще бъдат обявени за нищожни, то единствения шанс на надарения е- да се брани с придобивна давност. Разбира се, допустимо е да владееш идеална част от имот, практически всеки съсобственик го прави. Обаче – трябва да докажеш това владение. Да, често се приема /но и често се оборва/,че след като си го получил на 03.04.2009г. то на тази дата си владял тази идеална част, но не значи,че си я владял на 05.04.2009г, на 07.06.2010г., на 09.11.2010г. и т.н.

Освен това тук става дума за дългата придобивна давност-десет години. Късата 5-годишна е неприложима,защото за нея се изисква  имота да е придобит на основание, годно да породи собственост,а нищожните сделки не са  такива.

 Ако сделката бъде обявена за нищожна и се обяви,че  надарения/купувача/  не е съсобственик, то за него ще се породи правото да иска връщане на платената сума от продавача на основание чл.55 ЗЗД /„Който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне.”/ В случая е налице “без основание” и 5-годишната давност за вземането /чл.110 ЗЗД/ тече от датата на плащането. И ако сделката се обяви за нищожна на шестата година, то продавача може да се брани с давност и да не върне парите. В случая е налице „без основание” защото е безспорно,че нищожната сделка е сделка без основание, тя не поражда правни последици, тя е правно нищо. И така единствен губещ от всичко може да се окаже купувача. Губещ сериозно, особено ако сделката е станала в периода на големите цени на имотите.

И като един от изводите: ако ВКС защити истината, ако постанови,че сделките, предмет на делото са нищожни, то това ТР ще отприщи една лавина от дела и връщане на нещата с години назад, ще се разруши създаденото равновесие и отново всичко ще премине в сферата на неопределеността. Поне докато окончателно приключат съдебните и изпълнителни процеси. След години и години.